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調控逾一年:北京樓市回歸平穩 價格預期有效控制
自去年9月30日開啟調控以來,北京樓市交易逐漸降溫,到目前維持在50萬平方米以下的水平,體現出投資投機需求得到瞭有效抑制。傳統的“金九銀十”並未出現,而價格漲幅也受到瞭明顯管控。
上海易居房地產研究院統計顯示,2017年9月,北京新建商品住宅成交面積為37萬平方米,環比增長3%,同比減少60%。北京9月份住宅成交繼續處於低位,充分說明在認房又認貸、商住房交易管制等政策框架下,投資投機需求得到瞭有效地抑制。觀察北京房價的歷史走勢,2015年下半年開始,成交均價總體呈現出逐月攀升態勢。去年9月份開啟的新一輪政策收緊周期,房價上漲態勢明顯受抑制。部分月份雖繼續上漲,但總體上沒有突破五萬元的水平線。最近兩個月甚至出現瞭小幅的降價現象。
從統計局發佈的全國數據看,2017年9月單月銷售數據也出現同比最近3年首次下調。
成交下滑市場降溫
上海易居研究院統計顯示,觀察近一年北京新建商品住宅月度成交數據,從過去90萬平方米左右的中高位水平總體下滑,近幾個月月度成交總體上位於50萬平方米以下的低位。調控一周年住房市場的交易縮水,源於兩個原因:第一,供應端持續收緊,很多項目的預售證發放受嚴厲管控;第二,需求端受購房政策的影響很大,尤其是改善型購房需求受信貸政策的影響很大。
作為傳統的銷售旺季,從市場具體走勢看,樓市供應在上漲,洗衣機推薦品牌但成交環比仍在下滑。2017年的樓市“金九”,北京共有14個項目相繼入市,住建委新下25個商品房預售證,住宅供應量新增3706套。但數據顯示,9月北京住宅市場成交1446套,環比下降2.0%;成交面積20.81萬平方米,環比下降3.7%;成交均價52077元/平方米,環比上漲6.3%;成交金額108.384億元,環比上漲2.4%。
其中豪宅下跌明顯。數據顯示,9月北京10萬元均價及以上的豪宅項目成交10套,環比減少47%,同比減少88%,正處於快速降溫態勢。
商住樓成交更為慘淡。9月份,北京商住房項目成交量為2套。從2010年1月有觀察數據以來,今年8月份首次出現月度零成交現象。到瞭9月份新增兩套,但總體說明此類市場降溫的徹底性和政策的有效性。
偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉分析表示,與北京二手住宅交易量觸底並持續回升的市場情況相比,北京新房市場持續降溫的趨勢仍在延續。2016年9·30新政、2017年3·17新政,以及之後信貸政策的持續收緊,使得購房需求大幅萎縮,市場交易量持續回落。雖然隨著房價的回落,購房需求,尤其是首次置業的剛性購房需求逐步復蘇,理性回歸,但由於目前新房市場在售項目或新增供應的項目受過往兩三年地價高企影響,大都為適合改善購房需求的高總價、大戶型房源,使得更多首次置業需求流向瞭二手房市場低總價的中小戶型房源。
房價預期獲有效控制
樓市庫存是判斷樓市未來發展的重要因素。在北京市督促新建商品房開工、入市等力度下,近一年北京住宅市場的庫存規模經歷瞭“下跌、築底、反彈”的三部曲。當前庫存規模略有增加,得益於近期在途商品房開工節奏的加快。易居研究院數據顯示,9月北京新建商品住宅庫存面積為645萬平方米,環比增長7%,同比減少21%。該研究院以住宅存銷比=當月底住宅庫存面積/最近6個月住宅成交面積平均值,計算庫存去化周期。9月份,北京新建商品住宅存銷比為15.1個月,比8月份有所增加。自2016年12月份開始,北京存銷比總體上處於攀升階段,這和市場交易相對疲軟的因素有很大關聯。
我愛我傢數據統計也顯示,截至9月底,北京全市新建純商品住宅可售存量為36024套、654.31萬平方米,雖然與去年同期相比有所減少,但庫存套數環比增長6.6%,庫存面積環比增加6.2%。5月份以來,北京新建純商品住宅庫存量持續增加。
胡景暉表示,3·17新政開始,北京政府主管部門在樓市調控方面雙管齊下,在限購、限貸的同時,不斷加大住房供應力度。一方面加大土地供應,另一方面督促全市“拿地未開工”項目盡快入市形成有效供應。3月以來北京住宅新增供應保持瞭整體持續上升勢頭,可售庫存也持續增加。隨著未來可售庫存量進一步增多,這對平抑房價,引導房價穩中有降將起到積極作用。
從歷史走勢來看,2015年下半年開始,北京樓市成交均價總體呈現逐月攀升態勢。但2016年9月開啟調控後,房價上漲態勢明顯受抑制。9月北京新建商品住宅成交均價為43492元/平方米,環比減少3%,同比增長20%。9月份房價管控政策繼續嚴厲,價格出現下跌符合預期。
易居研究院研究總監嚴躍進認為,9月份北京房地產市場繼續體現瞭調整的導向,市場交易偏低位,價格泡沫等不斷受擠壓。預計四季度北京樓市將繼續堅持穩定市場的導向。對於北京市場來說,在樓盤預售證的嚴格管理、共有產權住房和租賃住房的供地等方面,會有較大動作。供給端的發力,將有助於進一步鞏固過去一年的調控效果。
變頻冷氣價格比較
本文來源:21世紀經濟報道 作者:王營
責任編輯:鐘齊鳴_NF5619
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